Bauliche Veränderungen in Ober St. Veit

Interview mit dem Vorstandsvorsitzenden der NOE Immobilien Development AG Dipl.-Ing. Christoph Schäffer, MBA
21.04.2017

Die NID (NOE Immobilien Development AG) ist ein Immobilienentwickler mit Tätigkeitsschwerpunkt in Niederösterreich und Wien. Mit einem Projektvolumen von über 220 Mio. EUR ist die NID eines der großen Entwicklungsunternehmen auf dem ostösterreichischen Markt. Im Folgenden wird die Langversion des Interviews für das Ober St. Veiter Blatt'l Nr. 72 (Mai 2017) wiedergegeben. Die von hojos gestellten Fragen sind in grüner kursiver Schrift dargestellt, die Antworten von Dipl.-Ing. Schäffer in normaler Schriftart.

Was gefällt Ihnen an Ober St. Veit?

Es liegt in einem der grünsten Bezirke Wiens und grenzt direkt an das Naherholungsgebiet Lainzer Tiergarten. Die Verkehrsanbindung vor allem in den Westen, aber auch in den Süden ist sehr günstig. Mit der U4 ist man auch schnell in der Innenstadt. Ich sehe es als ein ideales Wohngebiet für junge Familien und als Wohngegend ähnlich beliebt wie Döbling.

Waren das die Hauptgründe für das Projekt in der Ghelengasse 25?

Ja, die ausgezeichnete Lage ist natürlich der wesentliche Faktor. Dazu die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr mit den bestehenden Buslinien. Aber auch das Grundstück für sich ist im Hinblick auf Größe, Form, Himmelsrichtung, Hangsituation, Freiflächenanteil, etc. ideal geschnitten. Dazu der unverwechselbare und unter Naturschutz stehende Mammutbaum als Alleinstellungsmerkmal (USP) der Liegenschaft, perfekt an der Nordseite gelegen. Diese Kombination ist einzigartig, wir sind von dem Standort und seinen Qualitäten einfach überzeugt. Ich habe selber sehr lange in Ober St. Veit bzw. auch einige Zeit schräg gegenüber gewohnt und kenne die Gegend daher sehr gut. Wo findet man in Wien noch Wohnungseigentum mit einem Wald quasi vor der Eingangstür?

Wie denken Sie, soll sich die umliegende Gegend im Interesse Ihrer Wohnungskäufer weiterentwickeln?

Ich denke, dass beispielsweise der geplante Neubau der Franziskanerinnen sehr wichtig für die Belebung der gesamten Umgebung ist. Nach unserem Wissen ist dort auch ein für die Allgemeinheit zugängliches Cafe geplant. Da kann Begegnung und damit Kommunikation entstehen. Nur über Kommunikation können Ängste und Berührungshemmnisse abgebaut werden und damit ein – auch generationsübergreifender – Austausch stattfinden. Lebendigkeit und Gemeinschaft anstelle von Stagnation und Einsamkeit. Mit Lebendigkeit geht aber auch immer Veränderung mit einher.

Wie glauben Sie wird sich die Region weiterentwickeln?

Hietzing ist der klassische Wiener Villenbezirk, der als ehemaliger Vorort aus der Kaiserzeit von einer wachsenden Stadt verstärkt einvernommen wird. Damit einhergehend ist ein extremer Anstieg der Grundpreise. Für einen guten Baugrund mit rd. 700 Quadratmeter muss man heute in dieser Region mit knapp einer Million Euro rechnen. Für ein Einfamilienhaus ist das zu teuer. Nur ein Bauträger hat den entscheidenden Multiplikator, um die Grundkosten pro Quadratmeter durch Erhöhung der Wohnnutzflächen in ein leistbares Verhältnis zurückzuführen. Aus diesem Grund wandern die Villengegenden stadtauswärts in den sogenannten Speckgürtel von Wien.

Was passiert dann mit den bestehenden Strukturen?

Ein weiterer Verdrängungsprozess wird stattfinden. Es sind vor allem die jungen Familien, die nach Wohnraum suchen, doch die Adaptierung einer historischen Villa für die Bedürfnisse meist mehrerer Familien ist in der Regel nicht möglich. Vor allem ein Bezirk wie Hietzing, der mit Überalterung kämpft, muss bedenken: Nur auf Basis der bestehenden Villen gäbe es hier keinen Zuzug von jungen Familien. Es würde sich eher ein Ghetto reicher Leute bilden.

Sehen Sie es als wünschenswert und als möglich, Villen auf großem Grund zu erhalten?

Die Erhaltung aller schönen Dinge ist wünschenswert. Wohngebäude sind aber Zweckbauten für eine bestimmte Nutzung und keine leeren Hüllen zum Betrachten. Wenn wir versuchen Gebäude ohne Leben und Nutzung zu erhalten, dann ist der eigentliche Sinn und Zweck verloren gegangen. Wenn man es nicht schafft eine sich selbst tragfähige Nutzung zu finden, ist das Gebäude in Frage zu stellen. Der Druck auf flächenineffiziente Bebauungen wird sich durch die steigenden Grundstückspreise einer wachsenden Stadt immer mehr erhöhen. Die Anzahl an Botschafter und reichen Oligarchen ist enden wollend.

Die Abbruchhäuser werden immer jünger. Sehen Sie auch statistisch eine Verkürzung der Lebenszeit eines Wohnbaus? Mit welcher Lebensdauer wird heute gerechnet?

Die technische Lebensdauer eines massiv gebauten Gebäudes wird in der Fachliteratur mit rund 80 Jahren angesetzt. Wenn das Gebäude fachmännisch gebaut wurde und laufend instand gehalten wird, hält es noch sehr weit darüber hinaus. In der nahen Vergangenheit stammten noch viele Abbruchbauwerke aus der Nachkriegszeit. Die Abbruchbauwerke von heute sind oftmals bereits Häuser aus den 1970er- bis frühen 1990er-Jahren.

Ohne hierzu eine Auswertung durchgeführt zu haben, wird die Lebenszeit eines Gebäudes heute sicherlich deutlich kürzer sein als vor 100 Jahren. Hierfür gibt es viele Gründe. Einer davon ist, dass früher Material im Vergleich zur Arbeitskraft deutlich teurer war und man sich daher mehr bemühen konnte, die Substanz zu erhalten. Durch niedrigere Grundstückspreise war die Anforderung an Verdichtung auch nicht so entscheidend. Das klassische Wiener Zinshaus war auch sehr flexibel und zukunftssicher gebaut. Wesentlich ist aber auch das Tempo der Veränderung in unserer Lebensweise und damit der Anpassungsdruck an unsere (Wohn)Umgebung. Der Arbeitsdruck und die Anforderungen – insbesondere – an berufstätige Eltern haben deutlich zugenommen. Viele wollen nach einem langen Arbeitstag nicht noch lange Stellplatz suchen müssen und dann vielleicht im Schneeregen auf der Straße die von unterwegs schnell mitgenommen Einkäufe ausladen und zur Wohnung tragen. Die Leute wollen gleich zu Hause ankommen, um Zeit mit der Familie verbringen zu können. 1–2 Tiefgaragenstellplätze mit direkter Liftanbindung bis zur Wohnungstür sind heute eine weitverbreitete Erwartungshaltung an die Wohnsituation. Letztlich ergibt sich die Abbruchreife zumeist aber durch Mängel in der Funktionalität, einer zeitgemäßen Erscheinung oder hohe Kosten der Adaptierung / technischen Nachrüstung (z.B.: behindertengerechte Sanierung, schall- und wärmetechnische Sanierung, etc.). Das ist auch das Kernproblem vieler alter Villen, die Raumstruktur ist als Mehrfamilienhaus unpassend bzw. für eine Familie nicht mehr leistbar.

Also wird sich unsere Region grundlegend ändern?

Langfristig schon, aber diese Vorgänge kommen nicht von heute auf morgen. Man muss auch hinzufügen, dass der Schwerpunkt der Wiener Stadtentwicklung in leistbarem Bauen mit Preisen von maximal € 4.000,– pro Quadratmeter Wohnnutzfläche liegt. Bei den hiesigen Grundstückspreisen ist das nicht zu erreichen.

Es bleibt aber genug Nachfrage und Bauvolumen, um Ober St. Veit nachhaltig zu verändern. Damit geht nicht nur die gerne hervorgehobene lockere Bauweise verloren, sondern auch ein zunehmender Teil des für die Lebensqualität wichtigen Grünraums.

Das Baumschutzgesetz in Wien ist sehr rigide. Wir mussten deutlich mehr Ersatzpflanzungen schaffen, als Bäume gerodet wurden. Ein erheblicher Teil der Bäume war auch bereits nahe am Ende seiner Lebenszeit, das hat sich negativ auf das Wuchsbild der umgebenden kleineren Bäume ausgewirkt. Es handelt sich letztlich auch um eine Auffrischung durch Verjüngung des Baumbestandes. Vor allem die hohen Flachwurzler (Fichten, etc.) waren bei Sturm bereits gefährdet. Hier hätten mittelfristig in jedem Fall massive Rückschnitte oder Rodungen stattfinden müssen. Bei 7 Fichten hatten wir auch einen Borkenkäferbefall, da wird per Bescheid von der MA 42 eine verpflichtende Rodung vorgeschrieben. Wenn Sie dieser Verpflichtung nicht fristgerecht nachkommen, droht eine Geldstrafe von € 20.000,–. Wir konnten in Summe einige wertvolle Baumbestände – beispielsweise die beiden Platanen an der Ecke – erhalten und damit einen guten Mix aus alten und jungen Bäumen erzielen.

Zwischenfrage: Wie ist der Ablauf einer Rodungsbewilligung?

Nach Stellen eines Rodungsansuchens prüft die MA 42 die Rechtsgrundlage und bewertet den Zustand der zu rodenden Bäume (bei unter Naturschutz stehenden Bäumen ist die MA 22 zuständig). Bei einem erkennbaren Schädlingsbefall wird die MA 42 von sich aus tätig. Dadurch ergibt sich die Anzahl der Ersatzpflanzungen. Können die Bäume auf der Liegenschaft nicht sinnvoll untergebracht werden, ist eine Ausgleichsabgabe zu entrichten. Der Rodungsbescheid wird vom Magistrat der Stadt Wien bzw. vom zuständigen Bezirksamt erstellt, in diesem Zuge werden die Ersatzpflanzungen festgeschrieben. Als Eigentümer können Sie da mitwirken. Grundsätzlich werden aber der gerodete Baumbestand und die Umgebung berücksichtigt bzw. werden als heimisch angesehene Baumarten bevorzugt.

Kann es sein, dass auch Thujen als Ersatzpflanzung für große Fichten oder Ahornbäume genügen?

Das Bild der Thujen in unseren Köpfen beschränkt sich meist auf eine immergrüne, mannshoch zurückgestutzte Heckenpflanze. Ideal um die Blicke des Nachbarn fernzuhalten, aber mit mangelhaften Nutzen für die Tierwelt. Selten denkt man dabei an einen solitär stehenden Baum mit 20–30 Meter Höhe. Die Behörde präferiert meines Wissens weder die Verbreitung von Thujen noch die Auspflanzung von Hecken, auch wenn hier im reinen Gesetzestext keine qualitative Wertung zwischen Baumart und Art der Pflanzung gemacht wird. Im Einzelfall ist es denkbar, dass in untergeordnetem Ausmaß solitär stehende Thujen einen anderen Baum ersetzen. Die klassischen Thujen als blickdichte Hecke finden bei unseren Ersatzpflanzungen keine Verwendung. Eine verwandte Form (Riesenzypresse) ist in untergeordneter Anzahl als Ersatz für den gerodeten Bestand vorgesehen. Die Familie der Zypressengewächse hat sehr viele Gattungen, neben der Thuje gehört ja auch der Mammutbaum dazu.

Die Kritik an Neubauten richtet sich nicht nur gegen die Verdichtung, sondern oft auch gegen die Bauweise. Das wirtschaftliche Diktat und die Volumenmaximierung scheinen ansprechenderes Bauen nicht zuzulassen.

Geschmäcker sind verschieden. Natürlich erfolgt das heutige Bauen mit aktuellen Materialien und diese haben eine andere Architektursprache. Aber es gab zu jeder Bauepoche viele positive und negative Beispiele. Natürlich kann ich einen Prachtbau wie Schönbrunn nicht mit einem kommerziellen Wohnungsneubau um die Ecke vergleichen, und je länger die betrachte Zeit zurückliegt, desto weniger negative Beispiele existieren – im Sinne einer Auslese – noch. Dass die heutigen Bauwerke weniger ansprechend sind als vergleichbare Bauwerke der letzten 70–80 Jahre, würde ich – wenn ich beispielsweise an die eher schmucklosen Häuser der Nachkriegszeit oder die Plattenbauten der 1970er-Jahre denke – für eine sehr subjektive Wahrnehmung halten. Ansprechende Bauweisen gehen immer einher mit Qualität des Innen- und Außenraumes. Im gehoben Segment ist daher eine Flächenmaximierung in Summe nachteiliger gegenüber einer Flächenoptimierung, bei der noch eine gewisse Großzügigkeit beibehalten werden kann.

Würde sich die Bauordnung beispielsweise mehr auf die Anzahl der zulässigen Geschosse anstelle einer absoluten Bauhöhe konzentrieren, könnte bei gleichbleibendem Grundkostenanteil mehr Innenraumhöhe geschaffen werden. Ein Qualitätsmerkmal, welches das klassische Zinshaus auszeichnete und bis heute – trotz deutlich höherer Heizkosten – begehrlich macht.

Hat heutige Architektur eine Chance, in der Zukunft als „architektonisch interessant“ oder „charakteristisch“ gesehen zu werden?

Die Zeiten, in denen ein Haus ohne Steildach als verkrüppelt angesehen wurde, sind wohl vorbei. Neue Materialien und geänderte Bauweise bieten die Möglichkeit zu einer alternativen Architektursprache. Das führt natürlich oft zu kontroversen Ansichten, was gefällig ist bzw. als schön zu gelten hat. Viele Neubauten wurden zum Zeitpunkt ihrer Errichtung stark kritisiert. Beispiele gibt es hierzu genügend. Denken wir nur an das Haas-Haus von Hans Hollein oder an das Looshaus (der Legende nach wollte der Kaiser sogar die Fenster vernageln lassen, um dieses „schirche“ Haus nicht sehen zu müssen). Selbst die Postsparkasse von Otto Wagner war zu ihrer Zeit sicherlich nicht unumstritten. Heute werden diese Bauwerke als große Meilensteine der Architekturgeschichte gefeiert und sind unter Denkmalschutz gestellt. Auch viele – auf den ersten Blick reine – Zweckbauten (Arbeitersiedlungen, Industriebauten, etc.) sind heute als wertvolle Architekturbeiträge bereits unter Denkmalschutz gestellt. Die Qualität heutiger Architektur wird wohl mit den Augen der nächsten Generation zu messen sein. Charakteristisch ist diese durch den verstärkten Einsatz von Glas und Edelstahl und die Farbgebung jedenfalls.

Stimmt es, dass moderne, große Bauten in locker verbauter Umgebung wohl auf Skepsis stoßen, der Komfort aber auch von den Anrainern gesucht und gekauft wird?

Kritik halten wir, soweit sie sachlich bleibt, für sehr wichtig. Daraus können wir lernen und uns verbessern. Die Bewohner von Ober St. Veit kennen natürlich ihren Bezirk und ihr Grätzl sehr gut und schätzen die Lebensqualität, die hier vorzufinden ist. Viele unserer Wohnungsinteressenten kommen aus der unmittelbaren Umgebung. Der Wunsch, in diesen Teil von Wien zu ziehen bzw. hier zu leben, ist generell sehr hoch, für viele aber nicht leistbar.

Gibt es eine für Sie erkennbare Stadtplanung und Stadtentwicklung?

Die bestehende Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung, als direktes Ergebnis der Stadtplanung und Stadtentwicklung, ist in Hietzing sicherlich in die Jahre gekommen. Natürlich finden Aktualisierungen und Nachjustierungen statt. Letztendlich hinken diese aber den gesellschaftlichen Entwicklungen immer hinterher. Akzente in der Stadtplanung finden heute vorrangig über den Ausbau der öffentlichen Verkehrsmittel oder durch Entwicklung von neuen Stadteilen wie in Aspern statt.

Wesentliche Einschränkungen der Bebaubarkeit oder eine weiträumige Unterschutzstellung von Bestandsobjekten greift massiv in die persönlichen Eigentumsverhältnisse ein, ist politisch nicht umsetzbar und letztlich das Gegenteil von Stadtentwicklung. Viele positive Beispiele zu Stadtentwicklungen in gewachsenen Grätzln basieren darauf, dass die Bürger und damit der Bezirk stärker in den Planungsprozess eingebunden werden bzw. diesen zum Teil auch initiieren.

Finden Sie eine Entwicklungsplanung für Hietzing sinnvoll?

Ja sehr. Die Sichtweise „Bis jetzt ist es gut und alles soll so bleiben“ führt zu keiner Verbesserung und löst auch keine Probleme. Zu klären ist, was erhaltenswert ist und wie der Rest – in geordneten Bahnen – in die gewünschte Richtung geführt werden kann. Dabei müssen alle Sichtweisen berücksichtigt werden und sämtliche Stakeholder einbezogen werden. Parallel muss die Marktnachfrage und die betriebswirtschaftliche Tangente der Verwertbarkeit sichergestellt sein. Der freifinanzierte Wohnbau ist in solchen Prozessen meistens unterrepräsentiert.

Was könnten die Resultate so einer Planung sein?

Das muss immer ein integrativer, kreativer und lebendiger Prozess sein. Hier mit einem konkreten Wunschresultat vor Augen zu starten, wäre der falsche Ansatz. Der Anspruch ist auf die Qualität der Zusammenarbeit mit Kommune, Bürgern und verschiedensten Interessensvertretern zu legen. Verständnis für den Anderen und ein aufeinander Zugehen sind dabei die Grundpfeiler. Wie sich das zukünftige Ortsbild und der Ortscharakter in Ober St. Veit entwickeln könnten bzw. welche Ideen lohnenswert sind, um sie weiterzuverfolgen, wird sich erst in der Diskussion zeigen. Das Ende muss offen sein.

Wie erleben Sie den Beitrag der MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung)?

Die Aufgabe der MA 19 darf nicht als Sittenwächter des guten Baugeschmackes missverstanden werden. Vielmehr geht es um eine zeitgemäße Entwicklung des öffentlichen Raumes und somit des Stadtbildes. Ein verstärkter Eingriff der MA 19 in die Gestaltung privater Gebäude außerhalb von Schutzzonen ist meines Erachtens nicht wirklich erstrebenswert. Stellen wir uns dazu vor, es werden Dachform, Dachneigungen, Art und Farbe der Dacheindeckungen und die Fassadenfarbe uniform vorgeschrieben. Bauen ist auch immer ein Ausdruck der Individualität. Die Schaffenskraft und der Gestaltungswille Einzelner nimmt (in positiven wie im negativen Sinne) oftmals herausragende Formen an. An den positiven Beispielen kann man sich orientieren, aus den negativen Beispielen sollte man lernen.

Ich danke für das Interview.

Bitte gerne.

hojos
im April 2017

Spanisch Sprachschule