Das Institut der Grund- und Hypothekenbücher ist sehr alt. Die ersten Anzeichen von Grundbüchern finden wir in Griechenland. In Venedig verordnete der große Rath im Jahre 1288, dass bei ihm ein zu Jedermanns Einsicht offen stehendes Buch eingeführt werden solle, wo die vorgelegten Contracte vorgemerkt und die Contrahenten im Zusammenhange mit Andern ein Vorrecht erlangen sollen. In Mähren erschienen schon im Jahre 1305 zwei Landtafelpatente, wurden aber erst unter Kaiser Karl IV. im Jahre 1348 für Brünn und Olmütz eröffnet.

Im vierzehnten Jahrhundert finden wir auch in den deutschen und böhmischen Erbländern über die Güter der Adeligen in Niederösterreich die Weisboten-Amtsbücher, in Böhmen und Mähren die Landtafeln, wahrscheinlich so genannt von den eichenen Tafeln, womit man damals die Bücher einzubinden pflegte. Der liber terrae beim böhmischen Hofrichteramte reicht zurück bis 1414; der Gedenkquatern (von dem vier zu einen Bogen, wie man ihn heftete) bis 1341 und der liber obligationum bis 1343.

Da im Mittelalter auf die Rechtsverhältnisse bezüglich unbeweglicher Güter das Leheninstitut den wichtigsten Einfluss übte, so unterschied man auch und namentlich in Böhmen die Landtafel von der Lehentafel. Unter einem Lehen versteht man das Nutzungseigentum einer Sache, welches Jemandem unter Vorbehatt des Obereigentums und unter der Bedingung der besonderer wechselseitiger Treue verliehen wird. Die besondere wechselseitige Treue besteht in der Abwendung aller Gefahren, welche dem Leben, der Ehre oder den Gütern des Andern bevorstehen. Beim Lehen kommen zwei Personen vor: Der Lehenherr, dem das Obereigentum an der als Lehen gegebenen Sache zusteht, und der Lehennehmer oder Vasall, der das Nutzungseigentum hat. Dem Lehnsgute wird entgegengesetzt das Allod, im Allgemeinen nämlich jedes Gut, welches nicht ein Lehen ist.

In Oesterreich erschien zuerst für die vormaligen Grundherrschaften unter Kaiser Leopold I. der Tract. de jur. in corp. vom 13. März 1679 und das Patent vom 24. Juli 1795 für Steiermark, unter Karl VI. das Landtafelpatent vom 13. März 1730. Diesem folgten die Landtafelpatente für Krain vom 24. Juni 1747, für Görz und Gradiska vom 10. Jänner 1761, für Triest vom 26. October 1772, für Oesterreich ob der Enns vom 3. October 1754, für Oesterreich unter der Enns vom 24. November 1758, für Breisgau vom 1. August 1783, für das Innviertel vom 10. Jänner 1791, für Böhmen und Mähren vom 22. April 1794.

Im Jahre 1848 erschien ein Entwurf einer neuen Grundbuchsordnung im Drucke, einen anderen teilte die allgemeine österreichische Gerichtszeitung im Jahrgange 1852 Nr. 12 mit. Diese Entwürfe gelangten zu keiner Ausführung.

Im Jahre 1855 erschien die sogenannte ungarische Grundbuchsordnung, nämlich die Verordnung des Ministers der Justiz vom 15. December 1855 für Ungarn und Kroatien, und endlich im Jahre 1871 das allgemeine Grundbuchsgesetz.

Es gibt keinen verantwortlicheren und keinen empfindlicheren Teil der Rechtspflege, als die Grundbuchsführung ist. – Diese greift das Eigentum und die Rechte der Staatsbürger mit Stamm und Wurzel an, und versetzt die Grundbuchsbehörden und ihre Beamten in Verantwortlichkeiten und Ersatzleistungen, die oft durch das ganze Leben fühlbar bleiben. Es sind daher Grundsätze aufzustellen, rücksichtlich des Subjektes, sowie des Objektes des Grundbuches, das heißt rücksichtlich der Person, welche das Grundbuch führt, und rücksichtlich des Gegenstandes und der Einrichtung des Grundbuches. Dr. Ferdinand Schuster spricht sich in seinem Werke „kurze Anleitung zum Studium der neuesten gesetzlichen Bestimmungen über die Einrichtung und Führung des Grundbuches in den zur ungarischen Krone gehörigen Ländern“ folgendermaßen aus:

Derjenige, welcher das Grundbuch führt, muss eine in dieser Beziehung verständige, und in Ansehung ihrer Glaubwürdigkeit ganz sichere Person sein, er muss daher ein untadelhaftes Betragen nachgewiesen haben, und für die Grundbuchsführung eigens geprüft und beeidet sein.

Der Grundbuchsführer darf ohne schriftlichen Auftrag in den öffentlichen Büchern nichts vornehmen. Ihm steht weder überhaupt noch insbesondere irgend ein Erkenntniss zu.

Es könnte also von dem Eigentümer der eingetragenen Sache das Grundbuch nicht geführt werden, weil er hiebei befangen erscheint, und jene formelle Glaubwürdigkeit nicht mehr vorhanden ist. Ein beliebiger dritter Private aber würde gleichfalls nicht genügen, weil die Garantien des Vorhandenseins der obigen Eigenschaften formell nicht geboten wären. Nur der Staat, welcher überhaupt die allseitige Realisierung der Rechte auf die zweckentsprechendste, dem Ideale der Rechtssichemug und Durchsetzung am nächsten kommende Art bewirkt, hat auch in dieser Beziehung die nötigen Kräfte und Fähigkeiten. Er erlässt eine allgemein verbindliche Norm über die Art und Weise der Führung der Grundbücher, eine sogenannte Grundbuchsordnung, er stellt aber auch die Organe auf, welche die Führung der Grundbücher unmittelbar bewirken, Organe, welche durch ihre vom Staate erfolgte Anstellung die Garantien in Bezug auf die oben angeführten Eigenschaften darbieten.

Welche nun sind diese Organe? Wir haben vernommen, dass der Zweck der Grundbücher die Evidenthaltung und Sicherung der in Bezug auf unbewegliche Sachen bestehenden dinglichen Rechte sei. Zur gehörigen Führung der Grundbücher ist somit die Kenntnis der Rechtsgesetze und die praktische Vertrautheit damit, die hierin erlangte Fertigkeit notwendig. Die Organe der Rechtsgesetze sind die Gerichte, und zwar der zivilrechtlichen Gesetzgebung, die Zivilgerichte.

Es ist demnach der Beruf der Zivilgerichte zur Grundbuchsführung unverkennbar vorhanden, jedoch ohne Aufstellung eigener Organe ausschließlich für die Grundbuchsführung. Nur was das Technische der Grundbücher – die Manipulation – betrifft, so müssen bei den Gerichten, wo sie geführt werden, eigene Kanzleien dafür bestehen, um dem Zwecke zu entsprechen.

Der Richter entscheidet in Ansehung des Inhaltes des Grundbuches, er dirigiert das Grundbuch, indem er anordnet, was und wie es einzutragen ist, ohne diese Anordnung kann kein Wort im Grundbuche eingetragen oder gelöscht werden. Die Ausführung der richterlichen Anordnungen, die effektive Eintragung und alle zur Führung der Register und zu deren Ergänzung durch Sammlung und Aufbewahrung der zu den einzelnen Einträgen gehörigen Urkunden nötigen Manipulationsakte nimmt die Grundbuchskanzlei vor.

Die wichtigen Folgen der Grundbuchsführung für den dinglichen Rechtszustand machen es aber weiters auch notwendig, dass die damit beauftragte Behörde einer Verantwortlichkeit unterworfen werde, die bei allen Beamten in eine Dienstesverantwortlichkeit und in Haftung gegen den einzelnen Beschädigten zerfällt. In letzterer Beziehung aber können die Behörden nur für die getreue, ordentliche und genaue Führung der Bücher verantwortlich gemacht, und bloß wegen Fehler und Unterlassungen in Form und Inhalt der Eintragung von der Partei wegen Entschädigung in Anspruch genommen werden.

Mit Rücksicht auf das Objekt, nämlich das Grundbuch selbst, in seiner Einrichtung und Führung lässt sich folgender Grundsatz erkennen: Das Grundbuch soll so eingerichtet und geführt werden, dass das im Grundbuche erscheinende Gut das physisch wirkliche Gut repräsentiert, und dem Zwecke der Grundbuchsführung, bestehend in der Sicherheit und allgemeinen Erkennbarkeit des dinglichen Rechtszustandes des physisch wirklichen Gutes möglichst vollkommen entsprochen wird. Dies wird erreicht durch das Mittel der sogenannten Spezialität und Publizität. Man sagt nämlich: Die Grundbücher müssen dem Prinzipe der Spezialität und Publizität entsprechen. Was versteht man hierunter? Man spricht von den Prinzipien der Spezialität und Publizität bei der Hypothek. Das mit dem Zwecke des Pfandrechtes, nämlich eine Forderung durch eine Sache so zu sichem, dass dem Gläubiger im Nichtbezahlungsfalle zur beftimmten Zeit das dingliche Recht zusteht, aus dieser Sache seine Befriedigung zu erlangen, im Zusammenhänge stehende Prinzip der Spezialität besteht darin, dass jede Hypothek nur für eine wenigstens durch einen Höchstbetrag bestimmte Summe und auf ein individuell bestimmtes unbewegliches Gut erworben werden kann, auf ein individuell bestimmtes, unbewegliches Gut nämlich wegen Erreichung der Sicherung des Gläubigers, rücksichtlich einer bestimmten Forderung oder wegen der Sicherheit der Mitgläubiger und der Möglichkeit der Beurteilung des vorhandenen Realkredites.

Das Prinzip der Publizität bei der Hypothek ist ein Moment, welches darin besteht, dass einer im Grundbuche eingetragenen Hypothek kein Recht an dem verhypothezirten Gegenstande bei der Befriedigung des betreffenden Hypothekargläubigers vorgezogen werden darf, welches nicht aus den dazu bestimmten öffentlichen Büchern ersichtlich ist.

Wo diese beiden Prinzipien die Hypothekengesetzgebung anerkennt, dort gibt es nicht deren Gegensätze, nämlich weder die Generalhypotheken, zuwider dem Prinzipe der Spezialität, so zwar, dass der Schuldner sein ganzes unbewegliches Vermögen dem Gläubiger als Pfandobjekt verschreibt, – noch die geheimen Hypotheken, welche ohne allgemeine Erkennbarkeit existieren, und ganz unerwartet als quasi Vorzugspost den öffentlichen Hypotheken die Priorität streitig machen.

Wenn man nun den Zweck der Grundbücher auf die Sicherung der Hypothek bezieht, so müssen sie so geführt werden, dass sie den beiden gedachten Prinzipien entsprechen.

Das im Grundbuche inliegende Gut hat das physisch wirkliche Gut vorzustellen; kann das letztere nur speziell Objekt der Hypothek sein, so muss auch über jeden ein bestimmtes Gut bildenden Grund und Boden speziell das Grundbuch geführt und der ganze dingliche Rechtszustand immer nur speziell rücksichtlich dieses Gutes evident gehalten werden.

Allein auch abgesehen von der wirklichen Widmung eines Gutes zur Hypothek muss eventuell dieses Prinzip beobachtet werden, das heißt, es muss der dingliche Rechtszustand überhaupt rücksichtlich jedes, ein einzelnes Gut konstituierenden Grund und Boden speziell aus dem Grundbuche ersichtlich sein, also im Grundbuche muss immer nur ein spezielles unbewegliches Gut als Grundbuchskörper behandelt, und das Grundbuch speziell hierüber geführt werden.

Das im Grundbuche einzutragende dingliche Recht muss somit ein solches sein, welches sich auf eine spezielle unbewegliche Sache bezieht, daher das Erbrecht, obwohl es ein dingliches Recht ist, nicht Gegenstand der Eintragung in das Grundbuch sein kann, indem es sich auf eine Gesamtsache bezieht.

Realkredit und Rechtssicherheit aber erfordern es weiter, dass der gesamte dingliche Rechtszustand spezialisiert erscheine, also jedes dingliche Recht in Betreff seiner Art in der Eintragung präzisiert werde. Es muss also das dingliche Recht selbst, welches erworben werden oder erlöschen soll, ausdrücklich angeführt, die Belastung mit allen ihren in Bezug auf die Frage des Realkredites und der durch die Eintragung zu erlangenden Sicherheit wesentlichen Momenten genau und bestimmt ausgezeichnet werden.

Als Mittel zur Herstellung der oben angeführten Erfordernisse gehört aber hieher eine solche technische Einrichtung und Führung des Buches, dass sich jedes auf ein bestimmtes unbewegliches Gut zustehende dingliche Recht mit Vollständigkeit und Gewissheit hieraus erkennen lasse. Übersichtlichkeit und Beseitigung aller diese Aufklärung erschwerenden Hindernisse muss vorhanden sein. – Das Grundbuch muss aber auch öffentlich, das heißt jedermann zugänglich sein. Man nennt die Grundbücher daher auch öffentliche Bücher, und zwar nicht sowohl mit Rücksicht auf den Umstand, dass sie von öffentlichen Organen geführt werden, als vielmehr mit Rücksicht ans ihre Publizität in Ansehung der Einsicht für jedermann, welche sich in dieser Allgemeinheit zum Prinzipe der Publizität der Hypothek, wie das Mittel zum Zwecke verhält.

Die österreichischen Grundbücher kann man aber auch Hypothekenbücher nennen, wenn man nämlich den Zweck der Grundbücher darauf bezieht, dass hiedurch ein Mittel zur Förderung und national-ökonomisch günstigen, den Auffschwung von Urproduktion einerseits, von Handel und Industrie anderseits vermittelnden Gestaltung des Realcredites geboten werde.

Das Grundbuch sichert freilich allseitig den Rechtszustand. Das Eigentumsrecht samt seinen etwaigen Beschränkungen erhält die festeste Basis; die Dienstbarkeit wird gesichert; allein man kann auch alle diese Folgen als dienstbar dem Zwecke: Förderung des Realkredites betrachten und sagen: Indem das Eigentumsrecht und alle seine etwaigen Beschränkungen durch das Grundbuch allgemein erkennbar und gesichert werden, indem aus dem Grundbuche jedwede dem Gute anklebende Last ersichtlich ist, wird dadurch die Tauglichkeit des unbeweglichen Gutes zum Mittel, sich Vorschüsse zu verschaffen, und solche mit der Beruhigung zu geben, dass man sein Geld sicher untergebracht habe, befördert. Ist aus dem Grundbuche jedes dingliche Recht und der Zeitpunkt seiner Wirksamkeit mit Leichtigkeit und Sicherheit zu entnehmen, so werde ich auch in jedem Augenblicke beurteilen können, welchen Kredit das Gut überhaupt, und dann mit Rücksicht auf die schon darauf haftenden Forderungen noch verdiene.

Wird anderseits das zur Deckung meiner Forderung dienende Pfandrecht durch seine Eintragung in das Grundbuch, in seiner Existenz und Rangordnung fest und unwandelbar, so kann ich auch mit Rücksicht auf dieses Moment dem unbeweglichen Gute mit Sicherheit Kredit schenken.

Dies aber konstituiert das Wesen des Realkredites, und es kann daher vorzüglich aus diesem national-ökonomischen und nicht bloß vom rein juristischen Standpunkte eine Gesetzgebung die Grundbücher als Hypothekenbücher regeln, und doch wird hiebei der nächste und absolute – der juristische – Zweck: Sicherung und Evidenthaltung der dinglichen Rechte, also auch Schutz und Sicherheit des Eigentumes, der Dienstbarkeit erreicht.

Wo der Besitz schwankend, die hierauf haftenden Lasten nicht leicht und sicher in jedem Augenblicke eruierbar sind, wo das Pfandrecht insbesondere durch gehörige Einverleibung in seinem Bestande wie in seiner Priorität nicht gehörig geschützt ist, dort wird das unbewegliche Gut kein besonders förderliches Mittel des Kredttes sein; man wird in der Darleihung seines Kapitales auf ein unbewegliches Gut keine sichere Anlegung desselben erblicken, und alle die Vorteile, welche aus dem durch die unbeweglichen Güter ermöglichten Kredite fließen würden, gehen verloren, der Verkehr ist um diesen Credit ärmer. Die sichere und gehörige Führung der Grundbücher ist übrigens für die Hebung und Beförderung jenes Kredites nur der eine Faktor; der andere besteht in der möglichst klaren, bestimmten und vollständigen Gesetzgebung über das Pfandrecht, in einem günstigen Verhältnisse des Zinsenmaßes bei Darleihen auf Hypotheken zu dem Preise des Kapitales überhaupt, und andererseits in der entsprechenden Einrichtung eines schnellen, das wahre Recht verwirklichenden und minder kostspieligen, von der Eventualität des Konkurses möglichst gering berührten gerichtlichen Verfahrens, für die Fälle, wo der Gläubiger seine auf dem unbeweglichen Gute haftende Forderung im Wege gerichtlichen Zwanges zu realisieren in die Lage kommt.

Mit diesen Anstalten muss auch noch eine gehörige Prioritäts- und Klassifikationsordnung der Ansprüche in- und außerhalb des Konkurses in Verbindung treten.

Es wird kaum im Gebiete der Zivilgesetzgebung ein Gegenstand sein, der so tief in alle Verhältnisse und Zustände des bürgerlichen Lebens eingreift, der so entscheidend für das Wohl vieler Einzelner, vieler Familien, ganzer Korporationen und endlich des Staatswohles ist. Er steht in den folgenreichsten Beziehungen zu den ersten Quellen des Staatslebens, dem Landbaue, den Gewerben, dem Handel und beschränkt eben darum seinen Einfluss und seine Wirkungen nicht auf den Privathaushalt, sondern verbreitet sie über die gesamte Wirtschaft des Staates, auf den gesamten Reichtum der Nation. Ein gutes Grundbuchs- und Hypothekeninstitut — der festeste Stützpunkt des Credits und dadurch des Verkehrs – bringt in zahlreiche sehr wichtige Geschäfte des bürgerlichen Lebens eine Sicherheit und Verlässlichkeit, welche, indem sie den Geldumlauf befördert, auch die Industrie belebt und erfrischt und manchen unseligen Prozessen vorbeugt. Es steuert dem verderblichen Wucher, indem es die Gelegenheit eröffnet, gegen Gewährung vollkommener Sicherheit überall Anlehen, ohne eben drückende Bedingungen zu erhalten: es erhöht und erhält den Wert des Grundeigentums, weil ja Gegenstände, auf welche man in jedem Falle Darleihen erhalten kann, auch leicht Käufer finden; es hält Leichtsinnige vom Verderben zurück, und ist oft das einzige Rettungsmittel, wenn die Vermögensumstände sinken.

Nach dem Gesagten also lässt sich der Zusammenhang unseres Grundbuchswesens mit der gemeinen Wohlfahrt des Staates zurückführen auf dessen segensreiche Folgen, welche bestehen in der Sicherheit des Besitzes, der Belebung des Realkredites und der Verminderung zahlreicher und schwieriger Prozesse über Erwerbung, Umfang und Vorzug dinglicher Rechte. (Dr. Schuster)