Die Besiedelung der ehemaligen Riede Veitinger Feld

Vom Gottesfeld zum Veitinger Feld

Die Bezeichnung der ehemaligen Riede Veitinger Feld steht in Beziehung zur ältesten überlieferten topographische Bezeichnung im Wiental, dem „Godtinesfeld“. Dieses wurde in der aus dem Jahr 1015 stammenden Schenkungsurkunde Kaiser Heinrichs II. genannt.

Dem Inhalt der Urkunde zufolge schenkte der Kaiser bereits besiedeltes Land in diesem Godtinesfeld, in dem es landwirtschaftliche und wahrscheinlich auch zugehörige handwerkliche Tätigkeit gab. Es soll sich um einen wertvollen Besitz im Ausmaß von 15 Quadratkilometer gehandelt haben, also etwas mehr als der heutige 13. Wiener Gemeindebezirk ohne Lainzer Tiergarten. Als Beweis für die Lage des geschenkten Gebietes am Wienfluss gilt die Existenz der Mühle „im Goteinsfeld“, später „am Gotsfeld“, zuletzt war es die Feldmühle in Unter St. Veit, nach der die Feldmühlgasse benannt ist.

Als „Feld“ wird ein gerodetes Land („frei von Wald“) bezeichnet, wie es auf das Veitinger Feld zutrifft, es kann aber auch als Indikation einer herrschaftlichen Organisation gesehen werden, was wohl auf das heterogene größere „Godtinesfeld“ zutrifft.

Es wäre in diesem Beitrag zu weit führend, auf die herrschaftsgeschichtliche Entwicklung nach der Schenkung einzugehen. Den heutigen Erkenntnisstand haben Heinz Gerstbach und Klaus Lohrmann im und nach dem Jubiläumsjahr 2015 dargelegt.

Als Mittelpunkt dieser Gegend trat allmählich St. Veit mit den Herrn von Toppel als Grundherrn hervor. 1365 schenkte Herzog Rudolf IV. („der Stifter“) die 1361 von den Toppels erworbene und durch weitere Käufe arrondierte Herrschaft St. Veit als Stiftungsausstattung an die Propstei zu St. Stefan. Die Schenkung enthielt auch das im Kaufbrief 1361 angeführte und bis nach Hietzing reichende „Feld“.

Ungefähr in diese Zeit fällt auch die schriftliche Ersterwähnung der Mühle im Gottesfeld („Gottesfeld“ lautet die modernisierte Version der alten Flurbezeichnung in aktuellen Beiträgen, eine wortethymologische Betrachtung des Namens „Godtinesfeld“ scheint es nicht zu geben). Mit der Errichtung des eigenen Bistums im Jahr 1469 wurden die Bischöfe, später die Erzbischöfe die Herren von Schloss und Herrschaft St. Veit.

Die frühere Nutzung des Veitinger Feldes

Das an die zwei Quadratkilometer große Veitinger Feld lag zwischen den Dörfern bzw. späteren Ortsgemeinden Hietzing, Lainz und St. Veit an der Wien (später Ober St. Veit) und war im Besitz der Herrschaft St. Veit. Über die gesamte Zeit seines geschichtlich erfassbaren Bestandes war es frei von Wald und ganz gleichmäßig in lüssartige Streifen gegliedert. Hier hatten die St. Veiter Bauern ihre Hausäcker. Haupterwerbsquelle der Dorfbewohner waren jedoch die angrenzenden Weinberge.

Die Größe des Gebietes führte zu Begehrlichkeiten der an allen Seiten eingeengten Nachbargemeinden St. Veits, mit einer ersten Auswirkung im Jahr 1796. In diesem Jahr kaufte das Stift Klosterneuburg als Grundherr Hietzings von der Herrschaft St. Veit die grundherrlichen Rechte über einige Liegenschaften nächst Hietzing. Dank der Sommerresidenz des österreichischen Kaiserhauses in Schönbrunn hatte Hietzing einen enormen Aufschwung genommen und St. Veit in der Bedeutung überholt. Bei den gekauften Grundstücken handelte es sich im Wesentlichen um die alten Komplexe der Faistenmühle und des Gasthauses zum „Schwarzen Hahn“ samt ihrem Zugehör sowie um weitere Grundstücke mit darauf errichteten Gebäuden.

Eine genauere Aufteilung der Flächennutzung der Gemeinde St. Veit inkl. des Veitinger Feldes gibt es erst nach Abtretung der oben genannten Liegenschaften, und zwar in den Protokollen zum Franziszeischen (Steuer)Kataster, datiert mit 15. April 1820. Von der Gesamtfläche von (aus Joch und Quadratklafter umgerechnet) ca, 4,7 km2 entfielen auf Wiesen (inkl. Hut- und Schafweiden) rd. 1,9 km2 und auf  Ackerflächen rd. 1,3 km2. Auf die Weingärten als Hauptlebensgrundlage entfielen rund 0,7 km2. Große Wiesen- und Ackerflächen gab es über das Veitinger Feld hinaus auch auf den Hügeln, vor allem den nördlichen Abflachungen und in der Riede Wolkersbergen.

Franz Xaver Schweickhardt beschreibt nun die St. Veiter Landwirtschaft 1833 folgendermaßen: „Die meisten Erzeugnisse sind Wein und Milch, welch letztere die Einwohner täglich zum Verkaufe nach Wien führen, was ihnen den besten Erwerbszweig liefert. Vorzügliches Augenmerk wird auf die Wiesenkultur gerichtet. Nach diesem Zweige folgt die Rebenpflege; ganz gering aber ist der Ackerbau, der bloß Korn, Gerste und Hafer liefert...“ Es ist erstaunlich, dass der Ertrag der doch sehr ausgedehnten Ackerflächen bloß als „ganz gering“ beschrieben wird.

Begonnen haben die Veränderungen durch den Einfluss der nahenden Stadt wie bei der Hietzinger Überlände, als sich im 18. Jahrhundert die Nähe Schönbrunns auswirkte und das bodenständige Bauerntum in den Hintergrund trat.

Einen frühen Beleg für diese Änderungen geben die Besitzangaben im genannten Parzellenprotokoll zum Franziszeischen Katastralplan aus dem Jahr 1820. Hinsichtlich der gesetzlichen Eigenschaft der Grundstücke wird darin in Dominikalgrund und Rustikalgrund unterschieden, beide unterteilt in Haus- und in Überländgründe. Daraus ist ersichtlich, dass es im gesamten Veitinger Feld keinen Dominikalbesitz der Herrschaft St. Veit gab. Es gab jedoch umfangreichen Grundbesitz von Johann Wanzka, Pfarrer in St. Veit. Die Rustikalgründe waren nach wie vor zu einem großen Teil im Eigentum lokaler Bauern, allerings war nur ein Teil der Felder und Wiesen als Hausgründe (mit dem Hof zusammenhängender Grundbesitz) bezeichnet, der andere als Überländgründe. Umfangreiche Gründe gehörten der von alters her vermögensfähigen Patrimonialgemeinde St. Veit, im Veitinger Feld die umfangreichen Hutweiden und Maulbeerauen beim Wienfluss, aber auch Äcker und Wiesen.

Das Protokoll zeigt einen im Bereich von Unter St. Veit zunehmenden Anteil gewerblicher Grundbesitzer, vor allem aber einen in Richtung Hietzing zunehmenden Grundanteil mit Besitzern gehobener sozialer Stellung mit Wohnsitz in Hietzing oder Wien, unter ihnen auch geadelte Personen.

Die frühen „Investoren“

Im Folgenden wird ein bearbeiteter Ausschnitt aus dem Katasterplanes 1819 mit dem später entstandenen Gebiet Unter St. Veits dargestellt (die Entstehungsgeschichte Unter St. Veits und die komplexe Auseinandersetzung mit dem Ober St. Veiter „Bauernadel“ wäre hier zu weit führend und kann bei Gebhard Klötzl nachgelesen werden).

Hier manifestiert sich der gegen Ende des 18. Jahrhunderts anhebende Wechsel zu Besitzern ohne landwirtschaftlichen Hintergrund (zum Vergrößern Plan anklicken).

Als bedeutendster nicht-St-Veiter „Investor“ scheint hier ein Karl Sandmann, Doctor der Rechte in Hietzing auf. Ein anderer Träger dieses Namens, der Hof- und Gerichts­advokat Dr. Theophil Sandmann (sein Sohn?) wird von Weinzettl als eine auffallende Persönlichkeit beschrieben, die im Laufe der Zeit nicht weniger als 17 % der Überländgründe Hietzings erworben hatte, möglicher Weise als spekulative Veranlagung der in der Napoleonischen Ära leicht erworbenen Kapitalien.

An dieser Stelle schein es geboten, vor der Beschreibung der weitere Transaktions-Kette auf politische und juristische Veränderungen einzugehen, die letztendlich alle eine Folge der Revolution 1848 waren und massiv in den Grundbesitz eingriffen.

Erläuterungen zur Grundentlastung

Kaiser Joseph II. hatte 1781 mit der Aufhebung der Leibeigenschaft begonnen, die Abschaffung der alten Eigentumsregeln mit Ober- bzw. Untereigentum sowie der Untertänigkeit fand aber erst mit der nachrevolutionären Grundentlastung statt. Wesentliche Grundlage dieser Änderungen war das Grundentlastungspatent Kaiser Ferdinand I. vom 7. September 1848, die praktische Ausführung des Grundentlastungspatentes, insbesondere die Konkretisierung von Entschädigungen an die Grundherren, regelte erst das Patent Kaiser Franz Josephs vom 4. März 1849. Zwar wurden auch hier spezifische Dinge zu bildenden Landes-Commissionen anheim gestellt, die Entschädigungen für die aufgehobenen Arbeitsleistungen, Natural- und Geldabgaben wurden aber konkretisiert. Der Wert der Schuldigkeit war nach vorgezeichneten Grundlagen zu ermitteln. Der entlastete Grundbesitzer musste fortan ein Drittel dieses Wertes als Jahresrente an die Staatkasse zahlen. Der berechtigte Grundherr konnte sich zwei Drittel dieses Wertes von der Staatskasse holen, auf ein  Drittel musste er verzichten, da er sich ja Steuern und Eintreibungskosten etc. ersparte. Das entlastete Grundstück war als vorrangig belastet anzusehen, und zwar mit dem zwanzigfachen Jahreswert der vom Besitzer zu leistenden Entschädigung. Allerdings konnte diese Last mit einer Einmalzahlung sogleich getilgt oder Jahresraten vereinbart werden.

Weitere Details zur Grundentlastung enthält der Bericht Nr. 1513.

Erläuterungen zu den Grundbüchern

Von enormer Tragweite für den nun betrachteten Zeitraum waren auch die Änderungen im Grundbuchsrecht. Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Verzeichnis aller Grundstücke und der auf ihnen haftenden Rechte. Über Jahrhunderte waren diese Grundbücher von den Grundherrschaften für ihre Besitzungen geführt worden, doch nun waren diese Grundherrschaften abgeschafft worden und es gab noch keinerlei Regelungen für deren Ersatz. Das Grundentlastungspatent hatte vorgesorgt und bestimmt, dass die Patrimonialbehörden die Gerichtsbarkeit und die politische Amtsverwaltung – und damit auch die Grundbücher –  provisorisch bis zur Einführung landesfürstlicher Behörden fortzuführen hatten.

Als Folge wurden die nach Grundherrschaften gegliederten und wegen der Aufhebung der Grunddienste und des grundherrlichen Obereigentums in formaler Hinsicht völlig veralteten Grundbücher von der „Amtsverwaltung St. Veit an der Wien“ bis in die Mitte der 1870er-Jahre weitergeführt. Gebhard Klötzl schreibt dazu im „Bürgermeisterbuch“: „Erst 1874 erging für Niederösterreich das längst fällige Reformgesetz. Die Neuanlegung wurde sehr gründlich und aufwendig vorgesehen: Für jede Liegenschaft war der Entwurf einer neuen „Grundbuchseinlage“ anhand der schon vorhandenen, alten Behelfe herzustellen, sodann war jeder einzelne Liegenschaftseigentümer vorzuladen, ihm der Entwurf der künftigen Grundbuchseintragung zur Kenntnis zu bringen und er darüber zu befragen, ob er dagegen Einwände hätte oder ob er Rechte geltend macht, die im Entwurf (noch) fehlen; diese undankbare und arbeitsintensive Aufgabe hatten ebenfalls die Gemeinden im Auftrag der Justiz zu erledigen. In Ober- und Unter St. Veit stand die Grundbuchsneuanlegung unter der Leitung des kk. Bezirksgerichtes Hietzing und wurde durch den Gerichtsadjunkten Clemens Höberth besorgt. Die Grundbuchsneuanlegung konnte für das Gebiet der Gemeinde Ober St. Veit schon 1878 abgeschlossen werden...“

Dies war ein Segen für jeden Rechercheur. Es bedurfte einer besonderen Fertigkeit, ohne Kenntnis der Folio(Blatt)-Nummer in den alten Gewähr-, Dienst- oder Satzbüchern etwas zu finden. Selbst Jahrzehnte nach Einführung des Franziszeischen Grund-Katasters, der jedem Grundstück eine leicht auffindbare Parzellennummer gegeben hatte, wurde in den herrschaftlichen Grundbücher jedes Grundstück nicht mit dieser Nummer, sondern nach Lage und Namen der umgebenden Grundbesitzer beschrieben, was wohl auf eine gewisse Animosität zwischen Grundherren und landesfürstlicher Obrigkeit schließen lässt.

Interessant wären auch Informationen über die lokale Auswirkung der abgeschafften Differenzierung in Dominikal- und Rustikalgrund. Dominikalgrund war in den herrschaftlichen Grundbüchern nicht eingetragen, sehr wohl aber in den 1758 von Maria Theresia angeordneten Landtafeln, einer Fortführung alter Gültbücher. In der Art eines Grundbuches waren hier die Besitzverhältnisse der Landstände (Adel, Kirche und Städte) verzeichnet. Die Niederösterreichische Landtafel überdauerte die Monarchie, die nach dem Brand des Justizpalastes wiederhergestellte Version mit einigen, noch nicht in Grundbüchern erfassten Gütern wurde erst mit der Digitalisierung des Grundbuches aufgelassen.

Eine genaue Auswertung des Franziszeischen Parzellenprotokolls, in dem der gesamte Boden aufgenommen worden war, steht noch bevor. Einer teilweisen Auswertung zufolge gab es im Veitinger Feld keinen Dominikalgrund, sondern nur die schon weiter oben genannten Äcker und Wiesen im Besitz des St. Veiter Pfarrers, die im herrschaftlichen Grundbuch erfasst waren. Wieso diese dann im Jahr 1872 vom Erzbistum Wien an die Wiener Baugesellschaft und den Wiener Bankverein verkauft wurden (siehe weiter unten), ist noch zu klären.

In den Grundbuchsurkunden habe ich nur einen einzelnen Hinweis auf Dominikalgrund außerhalb des Schlossparks gefunden: Mit Kaufvertrag vom 21. Juni 1872 verkaufte das Erzbistum Wien an die beiden Wiener Gesellschaften nicht nur die oben genannten Pfarrgründe, sondern auch die im Bereich der heutigen Adolfstorgasse gelegene Katastral-Parzelle Nr. 837 „welche einen Bestandteil der in der n.ö. Landtafel eingetragenen dominikal Gültbuchs Einlage Pfarre St. Veit a.d. Wien V.u.W.W. Einl. Nr. 207 bildet und in der Katastralgemeinde St. Veit an der Wien Ortsgemeinde Unter- und Ober St. Veit gelegen ist“.

Die Wiener Baugesellschaft und der Wiener Bankverein

Es ist anzunehmen, dass die vorhin besprochene Grundentlastung die Besitzverhältnisse im Veitinger Feld – vom Wegfall des Obereigentums abgesehen – kaum beeinflusst hat. Der besitzenden Oberschicht wird die Ablöse der Jahresrenten nicht schwer gefallen sein. Eine massive Änderung brachten jedoch die Jahre von 1872 bis 1876. In diesen Jahren traten die Wiener Baugesellschaft und der Wiener Bankverein (in St. Veit immer gemeinsam zu gleichen Teilen) als Investoren auf, die einen Großteil des Veitinger Feldes käuflich erwarben. Viele der auffindbaren Kaufverträge tragen das Jahr 1972. Im Jahr 1876 scheint dieser Prozess abgeschlossen gewesen zu sein und das Bezirksgericht Hietzing wurde mit einem umfangreichen Konvolut von Änderungsanträgen im Grundbuch beschäftigt.

Das Ausmaß der gekauften „Ländereien“ zeigt die Situationsskizze zum Grundbuchsansuchen vom 28. Februar 1876 (Grundbuchsurkunden BG Hietzing Z 3761/1876) mit dem neue Grundbuchseinlagen für die Grundgruppen A bis H eröffnet werden sollten. Betroffen ist eine Fläche von zusammen über 96 Joch, das ist mehr als ein halber Quadratkilometer. Die Gemeinde St. Veit an der Wien hatte (inkl. Unter St. Veit) eine Fläche von insgesamt rd. 4,7 Quadratkilometern (Skizze zum Vergrößern anklicken).

In der Region aktiv waren diese Beiden schon früher: Im Jahr 1869 hatten sie zusammen mit der Ortsgemeinde Ober St. Veit ehemalige Hutweiden am Wienfluss für Bauzwecke aufgeschlossen. Dieses früher gemeinschaftlich genutzte Gebiet war im Zuge der Grundentlastung 1848/49 zum Eigentum der ab 1849/50 selbstständigen Ortsgemeinde geworden.

Die Verkäufer der Äcker und Wiesen

Angesichts dieses massiven Abverkaufes eines Großteiles des Veitinger Feldes ab 1872 stellt sich natürlich die Frage, wer hat verkauft und warum?

Die Verkäufer von Gründen westlich der Verbindungsbahn trugen meist noch klingende lokale Namen wie Glasauer, Trillsam, Zeilinger, Hauer etc. Zum Beispiel verkauften die Ehegatten Karl und Theresia Glasauer unter anderem „... von den früher zum Haus CN 91 in Ober St. Veit, Grundbuch fol. 91 gehörig gewesenen, nunmehr von denselben abgetrennten und im Grundbuche St. Veit B fol 162 inneliegenden Grundstücke in der Ried Veitingerfeld die Ackerparzelle N 333 im Katastralflächenmaße zu 3 Joch 650.82 Quadratklafter ...“ Insgesamt verkauften sie laut diesem Vertrag vom 20. Juni 1872 4 Joch und 901,73 Quadratklafter um den Preis von 7 Gulden österreichischer Währung pro Quadratklafter, woraus sich der Gesamtkaufpreis von 51.112 Gulden errechnet.

In großem Maße Äcker und Wiesen verkauft hat allerdings auch das Erzbistum Wien. Mit Kaufvertrag vom 21. Juni 1872 und Nachtrag vom 21. September 1872 verkaufte es 29 Acker- und Wiesenparzellen im Ausmaß von über 20 Joch an die Wiener Baugesellschaft und den Wiener Bankverein zu gleichen Teilen. Dabei handelte es sich (zumindest mehrheitlich) um rustikalisierte „Hausgründe“, die im Parzellenprotokoll zum Franziseischen Kataster allesamt im Untereigentum des Ober St. Veiter Pfarrers waren.

Die wahren Gründe für den massiven und fast gleichzeitigen Verkauf dieser Äcker und Wiesen vor allem durch die einheimische Besitzerklasse bleiben im Dunkeln und es können nur Vermutungen formuliert werden:

• Ein verringerter landwirtschaftlicher Nutzen des Veitinger Feldes als Folge des stark rückläufigen Weinbaus.
• Ein erheblicher Investitionsbedarf wegen des Schwenks zur Milchwirtschaft mit erhöhter Kuhhaltung und der Änderungen im gewerblichen und gesellschaftlichen Leben.
• Geldknappheit im Erzbischöflichen Rentamt als Folge der Grundentlastung.
• Explodierte Grundpreise: Die erzielten 7 Gulden pro Quadratklafter waren ein Vielfaches verglichen mit den Schätzungen im Vermögensstatus der Ortsgemeinde Ober St. Veit des Jahres 1867 von weit unter einem halben Gulden.
• Eine hohe Frustration des Ober St. Veiter Bauernadels wegen der Niederlage in den Trennungsverhandlungen mit Unter St. Veit.
• Vielleicht waren auch noch die Grundentlastung und die freie Verfügungsgewalt über den Grundbesitz mit im Spiel.

Baugesellschaft und Bankverein in Medien und Politik

Diese enorme Grundspekulation der Börsennotierten Unternehmen blieben natürlich nicht ohne Widerhall in den damaligen Zeitungen. Der Wiener Börsen-Courier vom 30. September 1873 veröffentlichte die Rohbilanz der Wiener Baugesellschaft (ehemals Anglobaubank) zum 31. August 1873. Bei einer Bilanzsumme von rd. 21,6 Mio. Gulden waren die Häuser (alt, neu und in Bau) mit 10,4 Mio. Gulden und die Baugründe mit 4,1 Mio. Gulden die bedeutendsten Aktivposten. Von letzteren entfielen rd. 2,1 Mio. Gulden auf „Stadterweiterungsgründe“ und rd. 1,3 Mio. auf Wientalgründe und Häuser. In den Erläuterung zur Rohbilanz werden diese 1,3 Mio. als Anteil der Wiener Baugesellschaft an den mit dem Wiener Bankverein angekauften Häusern und Baugründen in den Vorstädten und Vororten am Wienflusse bei Kosten von 7 1/2 Gulden pro Quadratklafter beschrieben, und „es gehen die selben zufolge der nothwendig baldigen Lösung der Localbahnfrage Wiens unzweifelhaft einer vielversprechenden Zukunft entgegen“. Der Vergleich mit den Baugrundkosten in anderen Gegenden macht diese Einschätzung nachvollziehbar: Die Stadterweiterungsgründe kosteten 150 bis 1200 Gulden pro Quadratklafter, die Gründe in den Vorstädten und an der Gürtelstraße ca. 23 Gulden pro Quadratklafter.

Doch gab es auch kritische Stimmen. Das finanzielle Tagblatt „Der Reporter“ vom 2. Oktober 1873 rückt die Rohbilanz der Wiener Baugesellschaft in die Nähe von „Ungeheuerlichkeiten schauerlichster Natur“ anderer Baugesellschaften mit „viel Geschrei und wenig Wolle“ in den Erläuterungen. In der „Schwindelzeit“ (ohne diese genauer zu erläutern) waren die Realitätenpreise wohl bedeutend gestiegen, doch verdienten Agenten, Verkäufer und Verwaltungsräte und die Realitäten kamen mit einer mehr als 25-prozentigen Überzahlung in den Besitz der Baugesellschaften. Bei einem angegebenen Wert von 14 Mio. Gulden für Häuser und Baugründe in der Wiener Baugesellschaft reicht eine Wertkorrektur von bloß 10 %, um den ausgewiesenen Reingewinn in „Rauch und Asche aufgehen“ zu lassen. Auch würde von geheimnisvollen Vorkommnissen gemunkelt und die Barvorräte seien sehr bescheiden. Jedenfalls wäre die Börse von einem ganz richtigen Instinkt geleitet, weil sie diese Rohbilanz kühl und ablehnend aufgenommen hatte. Nun – wie tendenziös oder richtig dieser Bericht auch immer gewesen sein mag, die 7 1/2 Gulden pro Quadratklafter für die Wienflussgründe lassen sich aus den eingesehenen Kaufverträgen nachvollziehen und waren wohl das geringere Problem. Übrigens: Von den mit 1,3 Mio. Gulden angegebenen Wientalgründen der Wiener Baugesellschaft entfielen mindestens rd. 0,6 Mio. auf die St. Veiter Gründe: Das Grundbuchsgesuch aus 1876 wies umgerechnet eine Fläche von etwa 155.000 Quadratklafter aus, mit Kosten von 7 1/2 Gulden pro Quadratklafter ergeben sich aufgerundet 1,2 Mio. Gulden, die Hälfte war im Besitz der Wiener Baugesellschaft.

Der Gemeinde Wien muss die sich abzeichnende Hilfe in der späteren Stadtentwicklung sehr willkommen gewesen sein und wohl auch der bis 1890/92 bestehenden Ortsgemeinde Ober St. Veit. Die gemeinsamen Aufschließung der ehemaligen Weidegründe am Wienfluss 1869 muss erhebliche Mittel in die klammen Gemeindekassen gespült haben. Darüber hinaus spielte die Tätigkeit der Wiener Baugesellschaft und des Wiener Bankvereines jedoch keine Rolle in der Ober- und Unter St. Veiter Kommunalpolitik, jedenfalls wird sie in den Gemeindeakten nicht erwähnt. Der Großteil des St. Veiter Feldes wurde auch erst nach der Eingemeindung nach Wien aufgeschlossen und die vorangehenden Käufe und Grundbuchsgesuche waren eine Angelegenheit übergeordneter Behörden.

Es begann mit dem Cottagviertel

Die weitere Entwicklung der ab 1872 erworbenen Ländereien durch die Schaffung von Bauparzellen sollte allerdings erst in etwa 20 Jahren – nach der Eingemeindung der Vororte nach Wien – erfolgen. Der frühe Kauf erfolgte – wie auch aus den Zeitungsmeldungen hervorgeht – in der Erwartung eines massiv steigenden Wertes dieser Gebiete durch den Siedlungsdruck zusammen mit einer verbesserten Verkehrsanbindung, insbesondere durch die sich schon damals abzeichnenden Ideen im Zusammenhang mit der Wienflussregulierung. Folgerichtig wurde der größte Teil dieser Gebiete erst nach der Eingemeindung der Vororte nach Wien aufgeschlossen, als die ordnende Hand der Gemeinde Wien nicht nur die erforderlichen Großprojekte wie die Wienflussregulierung samt Stadtbahnbau ermöglichte, sondern auch die forcierten Stadtentwicklungspläne die Richtung zeigten. Am Beginn des Feuerwerks der Parzellierungen großer Gebiete im Veitinger Feld standen allerdings nicht die Wiener Baugesellschaft und der Wiener Bankverein an, sondern ein anderer privater Investor: Julius Frankl.

Er begann schon 1883 – also lange vor der Eingemeindung – mit der Aufschließung des in der KG Hietzing gelegenen östlichsten Teil des späteren Cottage-Viertels. Der Siedlungsdruck aus dem prosperierenden Hietzing gemeinsam mit dem Ende von Schwenders Vergnügungsetablissement „Neue Welt“ riefen ihn gemeinsam mit Moritz N. Oppenheim auf den Plan. Gerhard Weisseinbacher gab dazu in seinem „In Hietzing gebaut“ folgende Erläuterung: „Der seinerzeit zu den vermögendsten Grundbesitzern in Wien zählende Julius Frankl kaufte die Gründe der ‚Neuen Welt‘ und begann 1883 mit der Parzellierung. Von ihm kaufte die Böhmische Boden-Credit-Gesellschaft die meisten parzellierten Gründe, um auf dem Gelände das ‚Hietzinger Cottage‘ mit den für diesen Teil des Bezirkes typischen Gründerzeitvillen zu errichten. Die erste Villa, welche hier gebaut wurde, trug den Namen ‚Neue Welt‘ und stand in der Lainzer Straße Nr. 2. Bis 1996 befand sich hier eine Bankfiliale“.

Zur Verfolgung seiner weiteren Transaktionen im Unter St. Veiter Bereich des Cottage-Viertels habe ich zunächst die spätere Einlagezahl 187 der KG Unter St. Veit ausgesucht. Auf dieser 1893 vielfach geteilten Liegenschaft wurde ein großer Teil der Villen des späteren Cottage-Viertels und auch die Gymnasien in der Fichtnergasse und der Wenzgasse errichtet. Die EZ 187 wurde mit der Anlage des Grundbuches der KG Unter St. Veit nach deren effektuierter Selbstständigkeit eröffnet.

Als erste Eintragung im B-Blatt erscheint der Kauf der Liegenschaft durch das Ehepaar Karl und Rosalia Klein im Jahr 1847. Das Gewährbuch I folio 196f dieses Jahres enthält folgenden Eintrag (Übertragung mit Unterstützung von Gebhard Klötzl):

Karl Klein Hausbesitzer zu Hietzing und dessen Gattin Rosalia empfangen zu gleichen Theilen Nutz und gewähr an einem Überländacker im Veitinger Felde einer seits an den Pfarracker, andererseits an den Grund des Georg Schlimek, dann mit einem Ende an den Wassergraben und mit dem anderen an den St. Veiter Fahrtstraße stoßend im Flächeninhalte von vierzehn hundert fünf und zwanzig Quadratklaftern. Hievon dient man zum Grundbuche der Herrschaft St. Veit an der Wien litt. C: fol. 265. jährlich zu Michaely 18 Kreuzer, und nicht mehr.
Ut Supra ein zwey und ein halbes Joch dto allda neben dem Grasinger Wege und nachfolgend eigenem Grunde liegend. Dienst hievon zu obigem Grundbuch litt. C: fol. 268. jährlich zu Michaely 30 Keuzer, und nicht mehr.
Ut supra ein fünf Joch dto allda neben eigenen Gründen liegend. Dienst hievon zu obigem Grundbuch litt. C. fol. 269. jährlich zu Michaely einen Gulden 15kr, und nicht mehr.
Ut supra ein fünf Joch dto im Veitinger Felde neben eigenen Gründen und H. Baron Ludwig Pereira Arnstein liegend. Dienst hievon zu eben diesem Grundbuche litt: C. fol: 270. jährlich zu Michaely einen Gulden 15 Kreuzer, und nicht mehr.
Ut supra ein zwey und ein halbes Joch dto allda neben eigenen Gründen und H. Baron Ludwig v. Pereira Arnstein liegend. Dienst hievon zu eben diesen Grundbuche litt: C. fol: 271. jährlich zu Michaely 33 Kreuzer, und nicht mehr.
Ut supra um eine Überländwiese allda im Flächeninhalte von einem Joch 97 Quadratklaftern, oben an den Mühlbach, unten an die Lainzer Strasse, dann mit  einerseits neben eigenen Gründen, und andererseits an dem Grund des Johann Bredauer stoßend. Dienst hievon zu eben diesem Grundbuch litt: C. fol: 277. jährlich zu Michaely 20 Kreuzer, und nicht mehr.
Ut supra ein zwey Tagwerk Überländwiese allda neben vorstehendem und nachfolgender eigener Wiese liegend. Dienst hievon zu eben diesem Grundbuch litt: C. fol: 278. jährlich zu Michaely einen Gulden, und nicht mehr.
Ut supra um zwey Tagwerk Überländwiese allda neben vorstehender eigener und der sogenannten Faistmühl Wiese liegend. Dienst hievon zu eben diesem Grundbuche litt: C. fol: 279. jährlich zu Michaely 30 Kreuzer, und nicht mehr.
Ut supra an einen Überländacker allda im Flächeninhalt von fünfhundert drey und dreyßig quadratklaftern, der Länge nach am eigenen Acker und dem alten Mühlbach, denn jenseits der Lainzer Straße am Lainzer Bache liegend. Dienst hievon zu eben diesem Grundbuch litt: C. fol: 287. jährlich zu Michaely 1 Kreuzer 2h, und nicht mehr.
Endlich empfangen dieselben zu gleichen Theilen Nutz und Gewähr um einem Überländwiesengrund allda im Flächeninhalt von vierhundert vierzig vier Quadratklaftern zwischen der Lainzer Strasse und dem Lainzer Bache der Länge nach liegend und andererseits an den St. Veiter Pfarracker und andererseits an den Johann Bredeauerschen Grund stoßend. Dienst hievon zu eben diesem Grundbuch litt: C. fol: 296. jährlich zu Michaely 2 Kreuzer, und nicht mehr.
Von diese sämmtlich vorangeführten Realitäten war vorhin im Gewährbuch litt: H. fol: 20, 35, 256. 266, 295. et litt: I. fol: 72 & 110. H. Dr. Theophil Sandmann allein vergewährt, von welchem dieselben zu folge Kauf-  und Vorkaufsvertrages vom 20. Juni 1844. und eingelegter Aufsandung vom 31. Oktober 1846. an die eingangsgenannten Gewährnehmer eigenthümlich gediehen sind.
Dieselben mögen sich damit ihren Nutzen schaffen, wie Grundbuchsrecht ist.
Von dem Grundbuch der Herrschaft St. Veit a.d. Wien d. 10. Dezbr 847. Hambeck

Somit hat Karls Nachfolger Theophil Sandmann den umfangreichen Besitz im Unter St. Veiter Veitinger Feld an das Ehepaar Karl und Rosalia Klein verkauft. Die neun Erben Karl Kleins (den Anteil seiner verstorbenen Frau Rosalia hatte er 1860 geerbt) verkauften diese EZ 187 und andere von Dezember 1891 bis März 1892 an den Investor Julius Frankl.

Die Parzellierung 1893 durch Julius Frankl

Julius Frankl arrondierte das Gebiet um weitere Grundkäufe und erwirkte mit Dekret des Magistrates der Stadt Wien vom 28. August 1893, Z. 83003 dessen Parzellierung. Grundbücherlich wurde dies durch Zuschreibung aller betroffenen Einlageziffern in die EZ 187, der anschließenden Abschreibung der geplanten 90 Bauplätze (inkl. Baustellenfragmente) und deren Zuschreibung in neu zu eröffnende Einlagen durchgeführt. In der Folge der zugehörige Parzellierungsplan (zur Vergrößerung anklicken).

Die Parzellierungs-Bewilligung des Wiener Magistrats enthielt folgende Bedingungen:

1. Die unentgeltliche Abtretung der Gründe für die öffentlichen Verkehrsflächen, wie sie im Plan oben ersichtlich sind bzw. die diesbezügliche Eintragung als Reallast.
2. Die Einverleibung eines Bauverbotes auf den Baustellen 78, 79, 80 „bis der vor denselben gelegene Grund der ersten Längsstraße bis auf die halbe Straßenbreite von dem Parzellierungswerber erworben und unentgeltlich und im richtigen Niveau an die Gemeinde Wien übergeben ist.“
3. Die Eintragung einer weiteren Reallast zwecks Straßeneröffnung auf den Baustellen 1, 2, 6 und 26.
4. Die Arrondierung von Baustellenfragmenten zu vollständigen Baustellen.
5. Dass genannte Teile ehemaliger Kataster-Parzellen als „zukünftiger Straßen- beziehungsweise Platzgrund“ nach Verlangen der Gemeinde Wien dieser gegen angemessene Schadloshaltung zu übergeben sind (vermutlich der Bereich des heutigen Hügelparks).
6. Dass auf sämtlichen Baustellen gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 4. Oktober 1892 Z. 5820 Vorgärten mit Straßenseitigem Gitterabschluss und deren dauernde Erhaltung als Reallast zu Gunsten der Gemeinde Wien ausgezeichnet werden müssen. (Daraus ergibt sich die bis heute erhaltene villenartige Verbauung des Cottagviertels.)

Mit der Eröffnung der neuen Einlagezahlen mit Julius Frankl als Eigentümer stand der Verwertung und der Bebauung dieses Gebietes nichts mehr im Wege, doch zeigt der Generalstadtplan für 1904 noch relativ wenige Villen.

Die Parzellierung 1893/94 durch die Wiener Baugesellschaft und den Wiener Bankverein

Wenige Monate nach den Grundbuchsansuchen Julius Frankls folgten jene der Wiener Baugesellschaft und des Wiener Bankvereines für den westlich anschließenden Teil des späteren Cottage-Viertels. In diesem Zusammenhang ist die weitere Erschließung der Grundkörpern F und G relevant. Sie enthalten einen großen Teil der Grundflächen zwischen der oben betrachteten Franklschen Parzellierung und der Verbindungsbahn. (Der Grundkörper G wurde wohl an Julius Franks für dessen Aufschließung verkauft). Die Aufschließung des Grundkörpers F ist durch die Parzellierung der EZ 160, 162 und 205 laut Parzellierungsplan vom Oktober 1893 und im Grundbuchsansuchen vom 21. Jänner 189 dokumentiert. Der diesbezügliche Grundbuchsakt 1808/1894 KG Unter St. Veit enthält allerdings nur mehr den Plan, nicht aber das Grundbuchsgesuch (den hier abgebildeten Parzellierungsplan zur Vergrößerung anklicken).

Die Wiener Baugesellschaft und der Wiener Bankverein haben demzufolge wenige Monate nach Julius Frankls Parzellierung das westlich gelegene Gebiet des Cottagviertels in vergleichbarer Weise aufgeschlossen und das Grundbuch mit neu zu eröffnenden Einlagen geflutet. Auch die Auflagen des Wiener Magistrats (öffentliche Verkehrsflächen, öffentlicher Platz und Vorgärten mit straßenseitigem Gitterabschluss) waren offensichtlich die gleichen. Festzustellen ist, dass die Ausrichtung der Parzellen in diesem Bereich nach wie vor den historischen Flurlinien – schräg zur heutigen Hietzinger Hauptstraße – folgte.

Die Parzellierungen durch Baugesellschaft und Bankverein westlich der Verbindungsbahn

Die Aufschließung des westlichen Teiles des Veitinger Feldes erfolgte durch mehrere Teilparzellierungen erst ab der Jahrhundertwende und zog sich weit ins 20. Jahrhundert. Am Beispiel eines Parzellierungsplanes aus dem Jahr 1902 kann der stärkere Einfluss der Gemeinde Wien auf die Gestaltung der Parzellen gezeigt werden. Hier der diesbezügliche Stadtrats-Beschlusses vom 28. Mai 1902:

Zufolge Beschlusses des Wiener Stadtrates vom 28. Mai 1902, Z: 6008, wird der Wiener Bau-Gesellschaft und dem Wiener Bank-Verein I. Wallnerstraße 1a die politische Bewilligung erteilt, nach Maßgabe der mit der Genehmigungsklausel versehenen Pläne die Baugründe E-Z: 1028 und E-Z: 1025, Grundbuch Ober St. Veit, XIII. Bezirk neuerlich zu parzellieren und hiebei die sämtlichen Parzellen je einer Grb. Einlage zu einer einzigen Parzelle, somit zu zwei Parzellen zusammenzuführen.

Diese Abtheilung ist als Parzellierung im Sinne des §3 lit. a der Wiener Bauordnung zu betrachten. Hiebei werden jedoch nachstehende Bedingungen gestellt:

1. Dass der zur Verbreiterung der Hietzinger Hautptstraße und zur Eröffnung der neu projektierten Gasse 10 entfallende Grund im Sinne des Gemeinderatsbeschlusses vom 1. Februar 1900, Z: 10928, Mag. Dekret vom 5. Juli 1900, Z: 19205 kostenlos und lastenfrei in das öffentliche Gut unter Einem mit der Durchführung der Parzellierung abgeschrieben und im richtigen Niveau der Gemeinde Wien längstens innerhalb dreier Jahre unentgeltlich übergeben und ins öffentliche Gut gelegt werde.
2. Dass gleichzeitig die oben erwähnte Verpflichtung zur Übergabe des nach Punkt 1 grundbücherlich abzuschreibenden Straßengrundes in den physischen Besitz der Gemeinde Wien und zur Herstellung des richtigen Niveaus dieses Grundes auf allen 31 Baustellen mit Ausnahme der Baustellen Nr. 9 bis 16 der Real. Einl. Z. 1028 und der Baustellen 4 – 8 der Real. Einl. Z. 1025 als Reallast zugunsten der Gemeinde Wien grundbücherlich einverleibt werde.
3. Dass die Baustelle 8 Gruppe R insolange unverbaut bleibt bis eine entsprechende Arrondierung mit den Nachbargründen stattgefunden hat.
4. Das die Verbauung der Baustellen 2 – 7 Gruppe R und der Baustelle 2 Gruppe P in geschlossener Weise mit Wohnhäusern erfolgt, welche außer einem Parterre oder Tiefparterre, nur noch zwei Stockwerke enthalten dürfen, wobei ein allfälliges Mezzanin als Stockwerk zu rechnen ist, an denselben von der Straße aus keine Abortausbauten und ähnliche verunzierende Objekte sichtbar sein dürfen, von der Straße aus sichtbare Feuermauern möglichst vermieden werden, wo dies aber untunlich ist, die sichtbar bleibenden Teile der Feuermauern entsprechend fassadiert werden und dass in denselben Gewerbe oder Lagerungen ausgeschlossen sind, welche für die nach der offenen Bauweise zu verbauenden Nachbarbaustellen eine Belästigung der Bewohner nach Ansicht der Gemeinde mit sich bringen müssen, dass die Maximalverbauungstiefe nur 20m beträgt und der übrige Raum dauernd unverbaut zu bleiben hat und in demselben kleine Einbauten und Lusthäuser nur mit Zustimmung der Gemeinde hergestellt werden dürfen, ferner gegen die Hietzinger Hauptstraße 10.00 m breite Vorgärten mit straßenseitigem Gitterabschluss und gitterförmigen Abfriedungen gegen die Nachbarvorgärten errichtet und dauernd erhalten werden, wobei die Vorgärtentiefe genau einzuhalten ist, an den Gittern weder eine Vorschalung angebracht, noch in dem Raume zwischen Gitter und Gebäude eine Vorrichtung aufgestellt werden darf, welche die Durchsicht hindert.
5. Dass die Verbauung der Eckbaustelle 1 und 8 Gruppe R, und 1 und 2 Gruppe Q, 1 und 3 Gruppe P ganz wie nach Post 4 erfolgt, jedoch auch gegen die Seitengasse 5.00 m breite Vorgärten wie vorher hergestellt werden.
6. Dass die Verbauung der sämtlichen übrigen Baustellen mit freistehenden oder zu zweien gekuppelten villenartigen Wohngebäuden, in welchen belästigende gewerbliche Betriebe nicht ausgeübt werden dürfen, erfolgt und welche außer einem Parterre oder Tiefparterre nur noch zwei Stockwerke enthalten dürfen, wobei ein Mezzanin als Stockwerk zu rechnen ist, jedoch einzelne höher empor ragende Gebäudeteile wie Giebel, Türme, etc. nicht zu beanstanden sind, ebenso kleine Nebengebäude, Gärtnerwohnungen, Stallungen und Wagenremisen, wenn hiedurch der Charakter der Bauweise nicht beeinträchtigt wird, gestattet sind, und die freizubelassenden, nicht  verbaubaren Seitenstreifen im Sinne des Gemeinderatsbeschlusses vom 11. Juni 1901, Z: 10604 ex 1899 zu bemessen sind, ferner vor den Gebäuden 5.00 m breite Vorgärten mit straßenseitigen Gitterabschlüssen und gitterförmigen Abfriedungen gegen die Nachbargärten hergestellt und dauernd erhalten werden und dass an den Gittern weder eine Vorschalung angebracht, noch in dem Raume zwischen Vorgartengitter und Gebäude eine Vorrichtung aufgestellt wird, welche die freie Durchsicht hindert.
7. Dass im Falle eine Baustelle als Garten für eine benachbarte Baustelle benützt wird, dieselben Bedingungen bezüglich der Herstellung der gitterförmigen Abfriedungen und der Herstellung der Straßentrottoirs zu erfüllen sind, geradeso, als ob diese Baustelle verbaut worden wäre und diese Verpflichtung gleichzeitig mit der grundbücherlichen Durchführung dieser Parzellierung auf sämtlichen Baustellen grundbücherlich einverleibt werde.
8. dass das Bauverbot auf Post 3 und die obigen Verbauungsbestimmungen und die Verpflichtung zur Herstellung und Erhaltung der Vorgärten und gitterförmigen Abfriedungen auf den betreffenden Baustellen gleichzeitig mit der grundbücherlichen Durchführung dieser Parzellierung einverleibt werden.
   Gleichzeitig wird zufolge obigen Stadtratsbeschlusses die Veranlassung der Löschung der derzeit bestehenden Reallasten genehmigt.
   Wovon sie unter Rückschluss des Grundbuchsextraktes und von vier Planparien ./. mit dem Bedeuten verständigt werden, dass die grundbücherliche Durchführung dieser Grundabteilung bei dem k.k. Bezirksgerichte Hietzing unter Vorlage von 3 Planparien anzusuchen ist.

Vom Wiener Magistrate Abt. XIV un selbständigen Wirkungskreise
Der Abteilungsvorstand: Dr. Sauer m.p.

Folgend der zugehörige Parzellierungsplan (zum Vergrößern anklicken): 

Laut den zugehörigen Flächen-Berechnungs-Tabellen umfassen die in der EZ 1025 zu einer Parzelle zusammengefassten 15 Acker-Parzellen eine Gesamtfläche von 13.527,88 Quadratmeter, und die in der EZ 1028 zusammengefassten 17 Ackerparzellen 15.557,14 Quadratmeter. Hier wurde somit nicht mehr in Joch und Quadratklaftern gemessen, sondern in Quadratmetern.

In der folgenden Parzellierung zu Baugründen laut obigem Plan werden nicht nur die Vorgaben laut dem dargestellten Gemeinderatsbeschluss befolgt, sondern auch die im Generalregulierungsplan vorgegebenen Verkehrswege. Die Bauparzellen folgen jetzt – soweit möglich – nicht den alten Flurlinien bzw. Grenzen der alten Katastralparzellen  schräg zur Hietzinger Hauptstraße, sondern liegen normal zur Hietzinger Hauptstraße.

Die weitere Vorkriegsentwicklung im Vergleich der Generalstadtpläne 1904 und 1912

Einen Aufschluss über die weiteren Parzellierungen im Veitinger Feld geben die Generalstadtpläne 1904 und 1912. Sie sind das allgemein zugängliche Resultat des vom Wiener Gemeinderat 1887 beschlossenen Generalstadtplanes als Basis für die zu erarbeitenden Flächenwidmungs- und Bebauungspläne. Ohne auf die zeitgenössische Kritik an ihrer Erstellung einzugehen, seien sie hier als Beleg für die Aufschließung des westlichen Veitinger Feldes – die ja fast zur Gänze in der Hand der Wiener Baugesellschaft und des Wiener Bankvereines lagen – wiedergegeben. Sie zeigen die geplanten Verkehrswege, wie sie nicht immer aber großteils im Aufschließungsprozess eingehalten wurden, und den jeweiligen Stand der Parzellierungen.

Passend zur oben besprochenen Parzellierung 1902 zunächst der Vergleich für das westliche Veitinger Feld südlich der Hietzinger Hauptstraße (zum Vergrößern anklicken).

Die vorhin beschriebene Parzellierung 1902 war die erste Aufschließung in diesem Bereich des Veitinger Feldes, darüber hinaus waren 1904 noch keine Parzellierungen eingezeichnet. Der Platz in der Mitte ist der spätere Goldmarkplatz. 1912 war die Aufschließung weiter fortgeschritten, der Bereich südlich der heutigen Trazerberggasse war aber nach wie vor weitgehend unerschlossen. Die geplanten Verkehrswege wurden später anders realisiert, die sichtbaren Flurlinien stammten noch aus dem Franziszeischen Katasterplan 1819.

Der unten wiedergegebene Bereich nördlich der Hietzinger Hauptstraße war bereits 1904 gänzlich vermessen, die Grundbuchseintragungen erfolgten offensichtlich erst später.

Für beide Jahre gilt jedoch, dass die neu gebildeten Bauparzellen bis dahin weitgehend unverbaut geblieben waren.

Ein paar Fotos aus den 1930er-Jahren

(mehr Fotos kommen)